Украинцы вернулись в торговые центры, а девелоперы оказались к этому не готовы

Покупатели вернулись в торговые центры быстрее, чем прогнозировали экономисты. Но воспользоваться этим бумом для ТРЦ оказалось делом непростым, пишет журнал НВ. Территория возле станции метро Лыбидская в Киеве уверенно превратилась в столицу украинского шопинга. И дело не в эстетической привлекательности здешней легендарной «тарелки» — архитектурного творения Флориана Юрьева, которое недавно попало под защиту Минкульта.

Причина банальна: именно здесь находится торгово-развлекательный центр (ТРЦ) Ocean Plaza с арендной площадью около 70 тыс. кв. м, четырьмя сотнями магазинов, ресторанами и зоной для отдыха с детьми. Построенный по типу «плаз» в крупных европейских и американских городах, торговый центр изначально был задуман как флагман столичного ритейла.

Статья по теме: Как выборы повлияли на рынок недвижимости?

Именно Ocean Plaza стала лучшим в Украине большим ТРЦ среди конкурентов в городах-миллионниках по итогам рейтинга, составленного RAU совместно с НВ. Этот же ТРЦ был лучшим и в прошлом году. Он задает стандарты потребительской культуры для всей страны, приучая украинцев к популярным на Западе брендам одежды — Tommy Hilfiger или Mango, а также ювелирным изделиям Crown, аксессуарам Thomas Sabo, китайской кухне и роллам с корицей.

В декабре прошлого года совладельцем Ocean Plaza стал Василий Хмельницкий, основатель холдинговой компании UFuture, известной по строительству инновационного парка Unit. City на месте бывшего Киевского мотоциклетного завода на столичной Лукьяновке.

Предприниматель, который и строил этот ТРЦ, а в 2013‑м вместе с партнерами продал его российской компании ТПС-Недвижимость, в декабре приобрел 33,5% доли в Ocean Plaza и назвал сделку «удачной инвестицией». И хотя Хмельницкий известен тем, что предпочитает мажоритарные доли в компаниях, здесь он согласился на миноритарный пакет, предвкушая хорошую прибыль. При этом собственность в ТРЦ раздроблена на три части.

В ближайшие годы Ocean Plaza действительно будет выглядеть удачной инвестицией: торговый центр пользуется благосклонностью покупателей, а в следующем году по соседству с ним девелопер Вагиф Алиев откроет новый «очаг потребления» — ТРЦ Ocean Mall. Соседи будут не конкурировать, а дополнять друг друга, ведь конкуренция «съела» бы арендные ставки в обоих торговых центрах.

Вера в торговлю
Пример Ocean Plaza убедительно доказывает, что динамичнее всего рынок торговой недвижимости развивается в Киеве. Уже сейчас, по данным консалтинговой компании Colliers International Украина, на 1 тыс. жителей столицы приходится 535 кв. м торговых площадей. Это больше, чем в сербском Белграде (360 кв. м) и болгарской Софии (369 кв. м).

Столичные девелоперы планируют построить восемь новых ТРЦ и расширить еще шесть. И если эти планы воплотятся в жизнь, Киев с показателем 801 кв. м на 1 тыс. человек обгонит еще и чешскую Прагу (711 кв. м).

Суммарно только в Киеве сейчас идет строительство 763 тыс. кв. м торговой недвижимости. Для сравнения: ныне в столице всего около 1,5 млн кв. м таких площадей.

Впрочем, пока в этом году в украинском городе № 1 открылся лишь один новый ТРЦ — Retroville на проспекте Правды, который принадлежит литовской компании BT Invest. Та владеет сетью супермаркетов Novus и прикупила совсем недавно еще одну — Billa. Строительство других торговых центров замедлилось, но не остановилось в период карантина. Девелоперы не теряют оптимизма.

Розничная торговля — одна из немногих сфер украинской экономики, которая быстро восстановилась после локдауна, вызванного эпидемией коронавируса. За восемь месяцев ее товарооборот вырос на 5,9% в сопоставимых ценах по сравнению с аналогичным периодом 2019‑го и составил, как рапортует Госстат, 542,4 млрд грн.

«Мы практически приблизились к докарантинному уровню посещаемости. Например, трафик в ТРЦ РайON, который находится в Деснянском районе Киева, вырос на 15−20% год к году», — говорит Денис Корнута, директор департамента торговых площадей Arricano.

Так называемый отскок продаж в Украине произошел гораздо лучше, чем в странах Европы, уверяет Игорь Заболоцкий, ведущий эксперт Colliers International Украина. Некоторые fashion-бренды в июне и июле зафиксировали рост продаж на 30−40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Этому в том числе способствовали распродажи после окончания локдауна, уточняет Заболоцкий.

Наталья Нетовкина, совладелица сети ювелирных украшений Zarina, говорит, что в сентябре продажи у них выросли на 6,3% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года. «В октябре наши показатели будут еще выше», — улыбается она. Несмотря на карантин, украинцы празднуют дни рождения, свадьбы и крестины, а в качестве подарка часто выбирают ювелирные украшения.

Готовность покупателей тратить демонстрирует и индекс потребительских настроений, который считает компания Info Sapiens при поддержке инвесткомпании Dragon Capital (издает НВ). Его максимальное значение — 200, но такие высокие показатели никогда не фиксировали в Украине. На волне коронакризиса индекс упал до 66,2, однако в августе, вспоминает Заболоцкий, он составлял уже 68,5 пунктов. В 2015 году, к примеру, подъем с минимального уровня в 40 пунктов занял долгих три года.

В мае, в первые дни после окончания локдауна, торговые центры открылись без развлекательных зон, а потребители осторожно ходили за покупками. Но после того как ограничения ослабли и свои двери открыли кинотеатры, роллердромы и зоны для кафе и ресторанов, покупателей значительно прибавилось.

«Многие ретейлеры и сами не ожидали такого роста продаж, поэтому, например, осенние распродажи стартовали позднее. А зачем их устраивать, если покупатели готовы были платить за товары по полной стоимости? Этот год я бы назвал лучшим для розничной торговли», — говорит директор одной из сетей торговых центров, пожелавший остаться неназванным.

На этом фоне увеличились продажи более крупной и дорогой бытовой техники с электроникой. С января по середину мая, по данным GfK Ukraine, этот сегмент вырос на 13% в гривневом выражении по сравнению с аналогичным периодом 2019‑го. Потребители активнее всего скупали телевизоры (+24%), пылесосы (+ 28%) и посудомоечные машины (+ 30%). Более свежих данных по продажам исследовательская компания пока не публикует, но ретейлеры утверждают, что клиенты продолжают скупать эти товары.

Зарплаты украинцев существенно не снизились, объясняет причину повышенных продаж в магазинах Василий Юрчишин, директор экономических и социальных программ Центра Разумкова. «Потребители не уверены в стабильности гривни и вкладывают деньги в том числе и в крупные покупки», — говорит он. По данным НБУ, доходы населения — зарплаты, пенсионные выплаты — возобновили рост в и­юне, разгоняя спираль спроса.

Осеннее обострение
Торговым центрам работать оказалось сложнее, чем ретейлерам. «Во время карантина за аренду никто не платил. А вот обязательств по выплате кредитов никто не отменял — это был сложный период для девелоперов», — признает Максим Гаврюшин, операционный директор девелоперской компании Budhouse Group. Сразу после открытия ТРЦ единичные арендаторы, преимущественно небольшие магазины, закрылись. Им пришлось искать замену.

Первые три квартала 2019‑го вакантность в Киеве составляла 4,4%, сообщают аналитики Colliers International Украина. Но после того как в конце того года на проспекте Бандеры открылся ТРЦ Blockbuster Mall с арендной площадью около 110 тыс. кв. м, вакантность выросла до 11,9%. Впрочем, уже к концу первого полугодия 2020‑го она сократилась до 10,7%. А если не учитывать новичков — Blockbuster Mall и Retroville, уровень вакантности составил бы сейчас 6%. Во многих успешных торговых центрах, как, например, в Ocean Plaza, свободных помещений нет.

«Международные сети готовы выходить на украинский рынок даже сейчас. Они видят, как он развивается и какие показатели у конкурентов», — говорит Виталий Бойко, CEO консалтинговой компании NAI Ukraine. Например, в первом квартале в Украине стала работать датская мультибрендовая компания DK, которая открыла первый магазин Fransa и b. young в ТРЦ River Mall.

Украинцы большое внимание уделяют своему внешнему виду, интересуются новинками и готовы тратить на одежду, обувь и аксессуары больше по сравнению с жителями некоторых других стран. Это одна из причин успеха представительств известных брендов. Магазины H&M, которые работают в Украине с июля 2018‑го, называют одними из лучших в мире по объемам продаж, напоминает Бойко. За это время H&M уже успела открыть четыре торговые точки в Киеве и планирует осваивать регионы.

А интернет-магазин IKEA не выдерживает нагрузки из‑за огромного количества заказов. Тино Цайске, генеральный директор Metro Cash & Carry Украина, говорит, что один из пунктов выдачи товаров IKEA открылся в торговом центре Metro. И послужил лишним доказательством любви украинцев к продукции мирового мебельного гиганта.

Арендные ставки, которые ретейлеры готовы платить, сейчас ниже, чем в докарантинный период: средняя сегодня составляет $ 30−40 за кв. м. При заключении договоров, как правило, устанавливается минимальная и процент от продаж. Арендатор платит большую сумму. «Размер минимальной платы в новых контрактах существенно ниже, чем до карантина. Если завтра экономическая ситуация ухудшится и продажи остановятся, то сети практически ничего не будут платить торговым центрам», — рассказал на условиях анонимности директор одной из сетей торговых центров. Девелоперы пока соглашаются на эти условия.

ТРЦ снизили арендную плату на 25−30%, утверждает Нетовкина из Zarina, которая арендует несколько премиальных локаций в районе Бессарабской площади в центре Кие­ва. «Но это немного. Арендная плата достаточно дорогая, поэтому размер скидок мог бы быть и больше», — подчеркивает она.

Ухудшение ситуации возможно в том случае, если Киев или вся Украина попадут в «красную зону» и торговые центры, кинотеатры и рестораны вынуждены будут вновь закрыться. Такой сценарий становится все более реальным, хотя правительство неоднократно и заявляло, что не хочет повторного локдауна. Да и Всемирная организация здравоохранения предостерегла от этого, рекомендуя более легкие формы карантина. Но уровень заболеваемости COVID-19 постоянно растет, и Киев уже во второй раз попал в предпоследнюю, «оранжевую» зону.

Если же ТРЦ продолжат работать, их ожидает сразу две волны роста продаж — во время Black Friday в конце ноября и в преддверии новогодних праздников. «Продажи вырастут как минимум на 5% к уровню прошлого года. Потому что и Black Friday, и Новый год — это традиционные периоды осуществления покупок», — говорит Корнута из Arricano. До лета следующего года украинцы будут меньше путешествовать и часть сбережений станут тратить на покупки.

nv.ua