Стоимость аренды поползла вверх

logo


В Украине начала дорожать аренда недвижимости — как жилой, так и коммерческой. Владельцы квартир и офисов пеняют на рост курса доллара и ставят съемщиков перед фактом: «либо плати больше, либо ищи другое место». Ходовые объекты подорожали на 5-10%.

К примеру, если в прошлом году однокомнатную гостинку в киевском спальном районе можно быть снять за 3,5 тыс. грн., то сейчас она стоит уже 4,5-5 тыс. грн. И то, если повезет — спрос на такой ценник достаточно большой.Двухкомнатная квартира на Троещине обойдется в январе в 6-7 тыс. грн., а за трехкомнатную попросят 8 тыс. грн. и больше. И это в самом недорогом массиве столицы, средняя же цена аренды в Киеве сейчас составляет не менее $300 в месяц (8700 грн.).Повышение арендных ставок — все более популярное явление, но пока еще не массовое. Но чем быстрее будет расти курс доллара, тем выше вероятность того, что новые ценники будут появляться.Зачастую сторонам удается достичь компромисса. По понятным причинам: хозяева не очень хотят терять проверенных арендаторов, а съемщикам не нравится постоянно переезжать, тем более что дешевых предложений с достойными условиями становится все меньше. Нередко проще согласиться на более высокую арендную плату, чем тратиться на переезд.»Ставки хоть не повально, но растут. И не только из-за курса доллара, но и из-за повышенного спроса. Как на квартиры, так и на коммерческую недвижимость. Такие ценовые скачки начинаются с осени и продолжаются после Нового года. Больше всего рост ставок ощутим на дорогой недвижимости», — рассказал UBR частный риэлтор Александр Гришко.С другой стороны, жертвами далеко не всегда оказываются «злые и жадные» собственники квартир или коммерческих помещений. Есть прецеденты, когда потенциальные арендаторы оказываются рейдерами и захватывают помещение силой.Чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем, в первую очередь, необходимо составить грамотный письменный договор аренды. Желательно, показав его предварительно юристу или хотя бы толковому риэлтору.В договоре аренды чаще всего прописывается все дополнительные расходы, в том числе коммунальные платежи. В большинстве договоров есть возможность расторжения без штрафных санкций по заявлению одной из сторон за 1 месяц.Как в случае с коммерческими помещениями, так и при аренде жилья, обычно в договорах прописывают возможность пересмотра ставок не чаще одного раза в полгода-год и не более чем на 10%. Часто арендодатели пытаются привязать стоимость аренды к изменению курса валют, прописывают пункт о ежемесячном пересмотре цен, что и делают при первой же возможности.По информации ProfiDOM.com.ua, если собственник недвижимости часто и необоснованно поднимает цену, и это противоречит заключенному договору, то есть все шансы отстоять свою правоту, говорят юристы. Одно только упоминание судебных тяжб может отрезвить жадного арендодателя. Но поскольку рынок договоров аренды большей частью находится в тени, обеим сторонам часто трудно защитить себя.»Если договора нет, то можно пригрозить заявлением в налоговую. Если договор есть, то можно попытаться отстоять свое право пользования и в судебном порядке. Ведь принудительно выселить может только суд, не считая рейдерских захватов, которые в последнее время, увы, не редкость. В большей степени такие захваты касаются коммерческой недвижимости, но могут быть и по квартирам — у меня были прецеденты», — рассказал председатель правления КГО Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Владислав Кулишенко.Что касается судебных тяжб, то, по словам гендиректора девелоперской компании Greenol Олега Приходько, в судебной практике достаточно распространены случаи, когда арендатор отстаивал свои права, при этом находился в арендованном помещении до конца действия договора аренды и по договорным арендным ставкам. Поэтому устные договоренности лучше закреплять на бумаге.»Арендатор без договора — это, как правило, тот, кто желает скрыть свои доходы и незаконным способом минимизировать налоги. При отсутствии договора арендатор лишается защиты от самоуправства арендодателя. Устные договоренности почти нереально доказать в суде», — добавил Приходько.С ресторанами проще — почти все сдают и берут помещения по договору. Однако сами контракты составляются чаще всего в пользу арендодателей. И арендаторы (рестораны) иногда сами роют себе могилу, подписывая такие бумаги. Опять же, защититься от самоуправства можно на этапе заключения договора — исправить его, прийти к соглашению, чтобы не было одностороннего досрочного расторжения, были оговорены условия повышения ставок и прочее. Если арендодатель отказывается идти на уступки, нужно искать другое помещение.»За 2017 г. ставки выросли на 20-30% в гривне (для помещений под кафе и рестораны). Это очень большой рост, связанный с дефицитом помещений под рестораны, прежде всего в центре Киева, Одессы и Львова. Уже сейчас можно встретить ставки в $35-50/кв. м, в Киеве в Пассаже — $90/кв. м. Соглашаться на такую аренду нельзя, но многие новички подписывают. В большинстве договоров оговорена индексация арендной ставки, обычно до 10% в год, но иногда есть и привязка к курсу доллара. Некоторые такие помещения берут и договоры подписывают. Но если бизнес не идет — просто закрываются, а не съезжают», — отметила гендиректор компании Ресторанный консалтинг Ольга Насонова.Стоит учесть тот момент, что многие арендаторы платят сумму аренды от фактического выторга магазина. При такой схеме арендная ставка в наименьшей степени зависит от курсовых колебаний.Тем не менее, нередко собственники помещений не гнушаются и откровенно обманывать потенциальных арендаторов, пользуясь их неопытностью. А потом благополучно вытягивают из них деньги.»Часто вижу такую ситуацию с нашими бизнес-центрами. Агенты, которым платит собственник БЦ, «бесплатно помогают» компаниям подписать договор аренды, убеждая, что контракт не подлежит изменению. И все соглашаются и подписывают, как есть. В итоге менеджеры компаний, уполномоченные на заключение договора дорогущей аренды, но не имеющие в этом опыта, подписываются на кабальные условия, чем и пользуются арендодатели», — рассказал собственник компании Landlord Глеб Денисенко.