Офисная недвижимость: тепло, еще теплее

logo


Предпосылки для оптимизма

По итогам первого полугодия 2017 г. офисные центры в Киеве продолжают пользоваться устойчивым спросом у арендаторов. Как отмечают аналитики разных консалтинговых компаний, последние два года наблюдается тенденция сокращения вакантности помещений в этом сегменте. И если в прошлом году это происходило прежде всего за счет класса А, то в текущем — основное уменьшение доли свободных площадей наблюдается в классе В. Если через несколько лет тенденция сохранится, то на рынке будут востребованы новые качественные здания как класса А, так и класса В. В то же время в Киеве остается самый высокий показатель вакантности в сравнении с другими крупными европейскими городами: 18% в классе А и 7,5% в классе B.

За январь-июнь 2017-го базовые арендные ставки стабилизировались во всех классах, а спрос даже позволил управляющим компаниям повысить их примерно на 5%. На конец первого полугодия арендные ставки для помещений класса А пребывали в диапазоне $16-28 за кв. м/месяц (без НДС и эксплуатационных платежей), в БЦ класса В — $8-16.

«По результатам исследований компании Colliers International, размер арендных ставок останется на прежнем уровне и будет оставаться до явного улучшения экономических условий в стране. Я считаю, если объект пользуется спросом, то ставки будут расти. Если в БЦ есть много вакантных площадей, то понятно, ставки не будут высокие. Если мы говорим о ставках на эксплуатацию, то в нашем БЦ класса А они держатся на одном уровне», — комментирует ситуацию управляющая МФК Gulliver Лилия Резвая.

Постепенное оживление, умеренный рост арендных ставок и сокращение вакантности в 2017-м, как и в предыдущие годы, обусловлено в первую очередь крайне низкой девелоперской активностью в данном сегменте рынка и миграцией бизнеса в поисках лучших условий размещения, напоминает представитель компании KAN Development Анна Попруга. Ее выводы подтверждают данные аналитиков: годовой показатель ввода новых помещений в 2017-м составит 45,6 тыс. кв. м, что в три раза ниже среднего значения за 2011-2013 гг. А процент компаний, вышедших на рынок Украины и подписавших новые договоры аренды, — около 14% от общего объема сделок за первое полугодие 2017 г.

Объем сделок аренды на рынке офисной недвижимости Киева за шесть месяцев составил 90,5 тыс. кв. м — на уровне 2016 г. и сопоставим с докризисными значениями. В то время как в 2014-2015 гг. показатель количества был на 42% ниже текущих показателей, анализируют эксперты JLL. Наибольший объем транзакций по аренде профессиональных офисных помещений пришелся на площади от 500 до 1000 кв. м (в совокупности около 35%).

Согласно заявленным планам во втором полугодии на рынок выйдет около 39 тыс. кв. м новых офисных помещений. В частности, по информации Colliers International, в Киеве заявлены к вводу в эксплуатацию до конца 2017 г. следующие объекты офисной недвижимости: БЦ Astarta (I и II очереди, 28,8 тыс. кв. м, девелопер — «Астарта»), БЦ Retroville (8,2 тыс. кв. м, Stolitsa Group), БЦ MERX (фаза 3, 6 тыс. кв. м, «МЕРКС») и БЦ «К-Мост» (5,5 тыс. кв. м, «Людмила Фарм»).

«Каждая компания, которая заходит на рынок или планирует переехать, выбирает то, что для нее лучше. При этом у каждой компании есть свои требования к выбору офисного помещения. Для кого-то комфорт определяется хорошей транспортной развязкой, удобным паркингом или близостью инфраструктуры. А есть ряд арендаторов, которые предпочитают не находиться в центре и потому обычно ищут маленькие БЦ. Все связано со спецификой деятельности компании. Спрос на качественные офисные площади есть всегда», — уверена Лилия Резвая.


Лидеры и тренды

Лидером в поглощении профессиональных офисных помещений в первой половине 2017 г., как и в 2015 и 2016 гг., стала IТ-индустрия, заняв, по данным разных компаний, 60-68% всего объема сделок. Можно сказать, что айтишники ставят планку качества помещений, выдвигая довольно высокие требования к офису — и к дизайну, и к техническим характеристикам.

Еще одна особенность БЦ классов А и В заключается в том, что большинство их арендаторов — международные компании (порядка 76% общего объема поглощения). Преимущественно крупный международный бизнес при выборе пространства для своего офиса в первую очередь руководствуется именно качественными параметрами будущей резиденции. Как уточнила Анна Попруга, для них важны локация, наличие общественного транспорта, современная архитектура и эффективная планировка, наличие автомобильного и велопаркинга, столовой для сотрудников, фитнес-клуба. Также одним из важнейших факторов является энергоэффективность. Стараясь быть на шаг впереди конкурентов, в KAN Development приняли решение внедрять в своих бизнес-центрах услугу зарядки электромобилей, сортировку мусора, энергосберегающие технологии, обеспечивая при этом сервис от управляющей компании на уровне пятизвездочных гостиниц в режиме 24/7. «По сути, положительная динамика заполняемости IQ и 101 Tower демонстрирует суть тезиса: «Качественный продукт всегда будет пользоваться хорошим спросом», — подчеркнула эксперт.

Из новых перспектив и трендов на рынке офисной недвижимости инвестиционный аналитик «ЭСТА Холдинга» Екатерина Березинец отметила ориентацию девелоперов не только на IТ-компании, но и на компании креативной экономики. Также появляются проекты с обширной инфраструктурой, нестандартными решениями для разных арендаторов, как, например, инкубаторы для стартапов.

По словам Лилии Резвой, требования арендаторов с каждым годом возрастают. Если еще несколько лет назад компаниям было вполне достаточно снять хорошее помещение в престижном месте, то сейчас на одно из первых мест выходит многофункциональность. В то же время глобальные требования не меняются — это хорошая вентиляция и кондиционирование, правильное позиционирование и управление объектом, тщательный подход к выбору бренда и оператора исходя из потребностей целевой аудитории, конкурентная среда и внешние факторы.

«Ключевые потребности арендатора остались прежними, а это те, которые обеспечат ему комфортную рабочую обстановку. Все остальное — баланс интересов собственников и арендаторов, та самая золотая середина», — уверена она.

С другой стороны, арендодатель стал также более избирательным при выборе новых резидентов. Анна Попруга рассказала, что владельцы некоторых БЦ готовы предоставлять дисконт по арендным ставкам для арендаторов, имеющих большой потенциал финансовой устойчивости, таким образом обеспечивая себя стабильным cash-flow.

Татьяна Кузьмич

управляющий партнер АК «Прайм» K.A.C. Group, адвокат

На рынке офисной недвижимости наметилось оживление. Если в конце прошлого года в Киеве пустовало около 23% помещений, тогда по итогам первого полугодия 2017-го этот показатель уменьшился до 20%. Средняя стоимость квадратного метра в столице за этот период впервые с 2014 г. увеличилась. В январе цены еще падали, но в феврале начали расти, и этот рост, несмотря на незначительные колебания, продолжается до сих пор.

Несмотря на активизацию спроса на офис-ную недвижимость, в 2017 г. этот сегмент останется «рынком арендатора». Прак-тически во всех БЦ с низкой или нулевой вакантностью отмечается высокий уровень лояльности к клиенту, нацеленность управляющей компании на компромисс и удержание арендатора. Лояльность проявляется в ценообразовании и в поисках возможности пойти навстречу в решении технических и хозяйственных вопросов.

Среди финансовых инструментов удержания арендатора — фиксация арендной ставки в гривне на период от шести до 12 месяцев, установление валютного коридора, причем курс гривни часто фиксируется на уровне, который значительно ниже текущего курса валюты. По-прежнему распространена практика предоставления более длинных арендных каникул.

Для арендатора важно понимать и четко сформулировать, для чего предназначено помещение: под клиентский офис, для представительских функций или для организации нового направления бизнеса. Исходя из этого, определить приоритетные характеристики в стандартном наборе параметров.

В поисках конкурентных преимуществ для своих новых проектов девелоперы офисных центров прибегают к мировой практике сертификации своих объектов по «зеленым» стандартам BREEAM, LEED и DGNB. В 2016 г. сразу два бизнес-центра в Украине получили экологические сертификаты BREEAM — БЦ ASTARTA в Киеве. Однако пока «зеленый» сертификат при выборе офисного помещения имеет значение только для иностранных компаний.

Помимо специализированных бизнес-центров, в качестве офисов активно используются первые этажи многоэтажных смартов, жилых домов или помещений, переоборудованных в рабочее пространство. Так сложился рынок, что указанными объектами зачастую владеют иностранные компании, которые по причине экономической нецелесообразности не открыли представительства в Украине, а в силу налоговых требований несут обязательства по оплате налога на недвижимость. Разумным решением в таких случаях будет передача объектов недвижимости в управление украинским операторам по грамотно выписанным договорам, это экономит средства и время.

Хочу также отметить, что первая половина 2017 г. стала периодом реформирования строительного рынка. За короткий промежуток времени было подано на рассмотрение и утверждено более 20 нормативно-правовых актов, которые в чем-то упрощают, а в чем-то, наоборот, усложняют жизнь застройщикам. К кризисным же явлениям, которые наблюдаются на рынке как торговой, так и офисной недвижимости, относится отсутствие заемного финансирования. Если девелопер не располагает собственными средствами, на сегодня достаточно трудно привлечь заемное финансирование с учетом крайне невыгодных условий кредитования.

Подытоживая, можно сказать, что сегодня в Киеве рынок офисных помещений достаточно насыщен и конкурентен. В то же время качественный проект с хорошим расположением, правильной концепцией и профессиональной командой будет востребован и его возможно заполнить за два-три года. Самые высокие шансы на успешную реализацию проектов у девелоперов, которые предлагают нестандартные решения.

Отправить другу

Комментарии