Новостройки в экономсегменте достигли ценового «дна»

logo


Стоимость квартир в Киеве продолжает расти. На этой неделе квадратный метр в долларовом эквиваленте подорожал на 0,4%. В гривне рост больше – 2%. Это связано с начавшимся осенью ростом курса доллара. Именно девальвация гривны по отношению к доллару может остановить подорожание квадратного метра квартир на вторичном рынке и даже спровоцировать новое снижение цен.

Произойдет это или нет, будет зависеть от того, на сколько, в ближайшие месяцы, девальвирует гривна. Девальвация в пределах 10% вряд ли существенно скажется на ценах вторичной недвижимости. А вот если курс доллара превысит прогнозируемые Кабмином на этот год 27,2 гривны, снижение цен на квартиры вполне возможно.

Читайте также: Чего ждать осенью от курса доллара

Главный тренд на первичном рынке – снижение стоимости квадратного метра – тоже сохраняет актуальность. Правда, снижение происходит за счет старта продаж и демпинга со стороны отдельных застройщиков. В ЖК, где строительные работы продвигаются согласно плану, цены постепенно растут. Демпингом больше всего грешат мелкие застройщики небольших жилых комплексов на окраине Киева или в не слишком популярных районах. Низкая цена и у незаконных строек , которые, несмотря на огласку и запреты властей, активно возводятся и продаются.

Первичный рынок в экономклассе уже достиг своего «дна». И прогноз Минрегиона о стоимости строительных работ это мнение подтверждает. В среднем себестоимость работ в Киеве в 2018 году составит 14340 гривен за квадратный метр. Даже если в эту цифру заложена коррекция на возможное подорожание доллара, себестоимость строительства все равно достигнет и, скорее всего, превысит 500 долларов США.

Стоимость строительства квадратного метра жилья в Украине в 2018 году

Читайте также: Какой будет стоимость строительства квадратного метра жилья в Украине в 2018 году

Интересно, что в 2017 году себестоимость строительства квадратного метра составляла 10081 гривну , то есть, работы за год подорожали более чем на 42% при почти стабильном курсе. К факторам, обусловившим подорожание, относятся:

— внедрение энергоэффективных мер, которые, впрочем, удорожают строительство всего на 1,5%;

— подорожание стройматериалов, вызванное ростом транспортных тарифов. Так, согласно прогнозам, в связи с ростом на 22,5% стоимости железнодорожных грузоперевозок с 1 октября этого года, только цемент может подорожать на 16%. То же, очевидно, касается и других стройматериалов;

— подорожание рабочей силы. Безвизовый режим с Европой открывает для украинских строителей новые перспективы, пусть и нелегальные. Чтобы удержать квалифицированных рабочих в Украине, застройщикам придется повышать зарплаты.

Читайте также: При внедрении энергоэффективных мер себестоимость строительства возрастет

Тем не менее, низкий платежеспособный спрос на квартиры диктует застройщикам свои условия. В Киеве есть объекты, где стоимость квадратного метра немногим выше себестоимости, определенной Минрегионом на этот год. Понятно, что таким застройщикам приходится чем-то компенсировать слишком низкую цену. Обычно это происходит за счет использования некачественных стройматериалов, нарушения технологий строительства, определенных недоработок. В глаза инвестору такие недоработки не бросаются, но проявляют себя в первые же годы эксплуатации дома. И все сэкономленные на стоимости квартиры деньги приходится тратить на ремонт.

В пригороде ситуация выглядит еще хуже. Средняя стоимость квадратного метра строительных работ определена там на 2018 год в размере 12267 грн. При этом, есть в Киевской области объекты с минимальной ценой квадратного метра от 8000 грн и даже меньше. При средней в этом году себестоимости строительства в 8618 грн за кв. м, говорить о качестве этих объектов не приходится.

У демпингующих застройщиков гораздо выше риск не привлечь достаточную для строительства сумму. А это значит, что стройка может затянуться или даже на продолжительное время остановиться.

Повышать стоимость квадратного метра при низком спросе компании тоже не спешат. Получается замкнутый круг, разорвать который сможет только доступная ипотека . Но и она пока остается больше маркетинговым, нежели реальным финансовым инструментом.

Читайте также: Жилье в лизинг – мировая практика и украинские реалии

На этой неделе доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попали 16619 объектов – на 8,4% больше, чем на прошлой неделе.

Изменение цен в отдельных сегментах рынка представлено в таблице:

Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua

12.09.2017

Изменение за последнюю неделю

Изменение за последние 20 недель

Средняя цена предложений по Киеву в гривнах

Без аппроксимации

31495

+2,0%

+10,9%

С использованием аппроксимации

30183

+1,4%

+6,1%

Средняя цена предложений по Киеву в долларах США

Без аппроксимации

1193

+0,4%

+12,8%

С использованием аппроксимации

1165

+1,1%

+10,8%

Средняя цена предложения в гривнах в новых домах

Без аппроксимации

31205

+3,7%

+0,2%

С использованием аппроксимации

29732

+1,0%

-5,7%

Средняя цена предложения в долларах США в новых домах

Без аппроксимации

1182

+2,2%

+1,9%

С использованием аппроксимации

1148

+0,7%

-1,5%

Средняя цена предложения в гривнах возле метро

Без аппроксимации

37752

+2,3%

+7,2%

С использованием аппроксимации

36265

+1,5%

+0,6%

Средняя цена предложения в долларах США возле метро

Без аппроксимации

1430

+0,7%

+9,0%

С использованием аппроксимации

1400

+1,2%

+5,2%

Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах США, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже показан график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир возле метро – за полгода они подорожали на 6,5%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир возле метро:

Тип квартиры

Изменение цены за период

1 месяц, %

3 месяца, %

6 месяцев, %

Однокомнатные

+0,3

+6

+8,1

Двухкомнатные

+4,4

+4,2

+3

Трехкомнатные

+4,2

+3,5

+3,3

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Как видно на графике, в течение последних 6-ти месяцев дорожали все квартиры в шаговой доступности к метро. Больше всего рост цен коснулся однокомнатных, хотя они по-прежнему заметно дешевле «двушек» и «трешек» по цене квадратного метра. Последние подорожали примерно одинаково, да и колебания цен в этих двух сегментах происходили синхронно.

Квартиры возле метро традиционно востребованы покупателями недвижимости экономкласса. Но парадокс их в том, что часто в районах рядом с метро строится жилье более высокого класса, для которого метро не столь важно. Жилье бизнес-класса оказывает влияние на среднюю стоимость двух- и трехкомнатных квартир, тогда как большинство однокомнатных относится к классу «эконом».

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в современном монолитно-блочном доме по адресу улица Добробутная, Соломенский район, мкр-н Жуляны. Общая площадь – 21,1 кв. м, жилая – 12, кухня – 5. Квартира расположена на третьем этаже 8-этажного дома. Балкон не застеклен. Санузел совмещен. Квартира после строителей. Требует серьезного ремонта. Цена – $13 500 ($640/кв. м).

Т рехкомнатная квартира в современном монолитно-кирпичном доме по адресу проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь – 129,2 кв. м, жилая – 68,2, кухня – 17,7. Квартира расположена на 10-м этаже 16-этажного дома. Есть застекленные балкон и лоджия. Столярка и сантехника старая, на полу ламинат. Санузел совмещен. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $158 000 ($1225/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017