Киевская «вторичка» не всегда по карману покупателям

logo


За полгода квартиры на вторичном рынке Киева подешевели почти на 4%, и падение продлится как минимум до конца года, пишет ABCnews

Цены падают

По данным исследования компании «Олимп-консалтинг», в течение первого полугодия 2017 года цены на жилье массовых серий в Киеве снизились на 3,63% до 1 063 долл за кв. м. Выше 1 000 долл за кв. м позиционируется недвижимость лишь в половине из десяти районов столицы (Голосеевский, Оболонский, Печерский, Подольский и Шевченковский). Самая дорогая вторичная недвижимость по-прежнему сосредоточена в Печерском районе (1 759 долл). Самое дешевое предложение оказалось в Деснянском районе (868 долл), этот район лидирует также по темпам падения цен, они снизились с начала года на 4,5%.

«Активность на рынке как вторичной, так и первичной недвижимости продолжает падать. Вследствие этого снижаются цены», — объясняет директор Института развития недвижимости Александр Рубанов. Основной проблемой остается недостаток средств у населения.

«Два последних года рынок подпитывали деньги, которые люди снимали с депозитов и «прятали в квадраты», плюс переселенческий спрос. По разным оценкам, более миллиона жителей Донецкой и Луганской областей выбрали столичный регион, часть из них арендуют жилье, часть купила квартиры или дома. Но переселенческий спрос уже исчерпался, как и депозиты», — считает Александр Рубанов.

Причем, по мнению эксперта, в большей мере спрос как переселенцев, так и «депозитников» был сосредоточен в пригороде, где цены на жилье более щадящие как на первичном рынке, так и на вторичном. В итоге собственно город был вынужден предоставлять большую скидку на реальных сделках. «Вот и получилось, что пригород внес свою лепту в снижение цен в городе», — признал Александр Рубанов.

До дна еще не докопались

Прошлым летом был момент стабилизации цен. Более того, некоторые месяцы даже показали незначительный, по 0,5-1% рост цены квадратного метра столичной недвижимости. И эксперты осторожно давали позитивные прогнозы о том, что рынок наконец-то достиг ценового дна.

Однако это было временное явление, подчеркивает Александр Рубанов. «Нет ни одной предпосылки к тому, чтобы в этом году или весной следующего года мы увидели рост. Население нищает, государственные программы не озвучиваются. Более того, мы видим обратное: вводятся допналоги, повышаются коммунальные платежи. Так что даже те немногие, у которых есть не только желание купить недвижимость, но и возможность, свой выбор делают гораздо дольше», — говорит эксперт.

Нам бы подешевле

То, что большинство сделок на рынке совсем не соответствуют массовому спросу, подтверждают наблюдения практиков. Директор компании Best & Seller Ирина Луханина отмечает, что в низком ценовом сегменте, от 20 до 50 тыс. долл за квартиру, сосредоточено лишь 25-30% сделок. «Спрос здесь сместился в сторону двушек, в отличие от прошлого года, что говорит о том, что люди покупают для себя, для жизни. Цена – около 30 тыс. долл, в диапазоне от 28 до 37 тыс. долл. Это хрущевки, чешки, порой даже спецпроекты. За 38 тысяч долл можно купить квартиру в хорошем состоянии с мебелью и бытовой техникой», — рассказывает Ирина Луханина. За 40-42 тыс. долл можно найти просторную двушку в 48-52 кв. м. До 40 тыс. долл можно найти и трешку (стандартную советскую, 56 кв. м) на Виноградаре, Ветряных горах, Дарнице, Борщаговке.

Общий тренд, характерный для всех объектов советского жилфонда – желание покупателей въехать в квартиру сразу после заключения сделки, поэтому больший интерес вызывают квартиры с ремонтом. В то же время сталинки (двушку в центральных районах можно найти за 60-120 тыс. долл) предпочитают брать «без ремонта». «Очень часто сталкиваются с тем, что квартира выглядит идеально, даже с дизайнерским ремонтом, а в итоге через месяц открывается, что срочно надо менять трубы и перекладывать проводку», — пояснила Ирина Луханина.

Скидки хотят на всё

Ценовой сегмент в диапазоне от 40 до 100 тыс. долл – самый узкий, хотя до кризиса именно он давал большую часть сделок. Сейчас в эту вилку попадают «особенные» квартиры. «Те, кто хочет чего-то индивидуального, не массовые серии. Не на высоком рынке. Например, двушка в старом фонде площадью 58-64 кв. м, однокомнатная квартира большого метража в относительно недавно сданных домах. Речь идет о жилом фонде на Дарнице, Осокорках, Позняках, годов постройки от 2005-го», — рассказывает Ирина Луханина.

Сегмент 100-200 тыс. долларов эксперт назвала «условным бизнес-классом». «Это улучшенные планировки в некоторых новых проектах. Например, трешка с панорамным остеклением за 150 тысяч долл. Спрос на такие квартиры на самом деле сумасшедший, а в сделках они дают немалую долю, около 15%. Еще около 8% сделок – коммерческие помещения в этих домах. Причем это площади не только с ремонтом, но и арендатором», — пояснила Ирина Луханина.

Общая тенденция для всех ценовых сегментов такая: покупатель ожидает значительного дисконта.

«Хотя большинство объектов выставлены по рыночным ценам, но покупатель требует скидки не ниже 5-7%. Новые объекты выставляются по более низким ценам, поэтому ожидаем, что цены на вторичное жилье будут продолжать снижаться», — отметила Ирина Луханина.

Источник: ABCnews



Читайте также: